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7月1日后拿地盖“高层”维修资金含70元电梯费

海力网 来源:海力网 2017-05-17 09:58:13

房屋维修问题与百姓生活息息相关。5月16日,大连市人民政府新闻办公室召开新闻发布会,由市国土资源和房屋局对即将于7月1日起实施的《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)进行解读。按照《办法》规定,大连在全国首次设立电梯专项维修资金——“电梯房”每平200元的维修资金里,70元用于电梯专项维修。新规本市新版房屋“养老金”7月起实施旧版在1998年出台
    1998年,本市出台了《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》(大政发〔1998〕51号),至今已运行十余年。随着房屋维修项目增多、维修成本大幅增长等客观原因,本市房屋维修资金额度不足和划拨使用监管程序不完善等问题日益显现。
    即将实施的《办法》共分五章三十九条,涵盖了资金的使用范围、交存标准、使用程序、监督管理等方面内容,明确了住宅小区的非住宅部分纳入维修资金交存范围,落实了建设部165号令规定,使住宅小区范围内维修资金使用和分摊更加符合工作实际。《办法》中交存标准适当提高,有电梯房屋业主每平方米50元,开发建设单位每平方米150元,其中70元用于电梯专项维修,合计每平方米200元;无电梯房屋业主每平方米50元,开发建设单位每平方米80元,合计每平方米130元,2017年7月1日后取得的国有土地上建设的房屋执行维修资金新标准。《办法》沿用过去规定,维修资金交存主体仍为开发建设单位和业主。好处房屋应急维修不再被“双2/3”拦路面积超过三分之二、人数超过三分之二
    近年来,国内频频出现房屋亟待维修,却因业主意见无法达成共识而不能开工的情况。《办法》中明确了发生危及房屋安全、严重影响居民生活等紧急情况,应当作为应急维修项目,主要包括屋面大面积渗漏、电梯故障、外立面坍塌脱落、排水设施堵塞等涉及公共安全的紧急问题。经街道办事处、区物业行政主管部门和电梯等有关专业部门共同确认,可先行组织维修,先行拨付维修费用,解决了维修资金使用过程中通常需要面积超过三分之二、人数超过三分之二的“双三分之二同意”的难题,避免了因征求意见时间过长延误维修引起严重影响业主生活的安全问题,保障了应急维修项目的顺利维修。
    市国土资源和房屋局介绍,目前全国范围内,维修资金使用难,主要是难在三分之二签字这个环节上,由于召开业主大会,通过三分之二签字需要很长时间,使得有些急需维修的房屋得不到及时维修;有些房屋顶楼漏雨,或者一楼下水堵塞,中间楼层的业主由于种种原因不给签字,使得这些应该使用维修资金进行维修的房屋也得不到维修,这些情况很普遍,严重影响了广大业主的居住和生活。针对这个难点,《办法》中设立了应急维修资金,只要是符合《办法》第二十四条的应急维修项目,无需三分之二签字,可以直接启动应急维修流程,这在很大程度上简化了使用流程,可以更加便捷地使用维修资金。监管属地化管理“监控”物业使用资金流程加强监管力度,提高资金有效利用《办法》中明确了市、区、街道办事处各部门维修资金监督管理职责分工,充分考虑物业属地化管理实际,下放权利,规定在召开业主大会、制定年度维修计划、竣工验收、分摊决算等环节,采取业主决议、街道和社区指导审核、辖区物业行政主管部门监督备案、维修资金管理中心拨付的程序,进一步规范了维修资金监管流程。
    大连在制定出台《办法》时,在维修资金使用环节上加强监管,增加了属地化管理部门的审核环节。这些部门熟悉辖区内小区和物业的情况,对资金使用可以更有力地监管,保证更加安全、合理地使用资金。如果物业企业抱着套取、挪用维修资金,或者想打擦边球的目的来违规使用维修资金,企图侵害业主的权益,新《办法》实施后,使用难度比以前大大增加,企业也将面临更加严厉的处罚。
    对于大额维修资金,《办法》设立严格的审核制度。其中明确了单项维修费用超过十万元、年度总维修费用超过三十万元的大额维修项目,由市维修资金管理中心聘请第三方专业工程造价咨询机构进行审核,加强了维修资金使用的监管力度,提高了维修资金的有效利用。
    为了保证《办法》的顺利实施,本市将陆续出台相关配套文件,积极开展物业从业人员培训,实时跟踪市场动态,确保新老政策有效衔接、平稳过渡。
    ■晒账单电梯房每平200元维修资金咋算的
    市国土资源和房屋局介绍,大连市目前维修资金交存标准为开发建设单位每平方米66元,个人每平方米40元。随着房屋维修建设市场价格上涨,尤其是高层建筑的增多,原维修资金交存标准已不能满足房屋维修需求。2014年本市出台《关于促进物业服务行业发展的实施意见》(大政发〔2014〕40号),要求建立电梯和住宅楼外立面管理长效机制。 70元/平方米
    按照住宅设计使用年限70年,同时考虑利息增长额度等因素,市国土资源和房屋局分别请市质监局和市建委相关部门对维修资金分电梯维修、外立面粉饰和其他公共部位维修三个部分进行了测算。电梯按照每10年一次大修,15年更换一次,大修按更换成本的50%测算,测算结果为电梯维修约需70元/平方米。 130元/平方米
    按照本市维修资金近十年平均收益4.19%,每年可使用首次交存本金2%,5年粉刷一次计算,外立面粉饰及维修约需要80元/平方米。
    原个人维修资金每平方米40元只考虑了其他公共部位维修,本市建安成本2010年比1998年上升20%,40元维修费用同比上升20%为48元,因此其他公共部位维修约需要50元每平方米。考虑实际工作中外立面粉饰维修和其他部位维修可能交叉,且不易管理,因此将两项维修费用合并计算为每平方米130元,其中其他部位维修费用由业主交存,外立面粉饰维修费用由开发建设单位交存。 200元/平方米
    以此确定了新的维修资金交存标准,其他部位个人交存50元/平方米,开发建设单位交存80元/平方米。合计有电梯房屋个人需交存50元/平方米,开发商需交存150元/平方米,其中70元用于电梯专项;无电梯房屋个人交存50元/平方米,开发商交存80元/平方米。
    市国土资源和房屋局介绍,一直以来,本市商品房的维修资金交存采用开发商和业主分别交存的模式,这种模式存在一栋楼、一个项目里的房屋交存时点不统一,导致产生利息也不统一、后续资金划转使用时不公平,影响房屋维修。
    《办法》采用开发建设单位在办理预售许可证后,按照预测绘面积一次性将开发商和个人维修资金交清,个人维修资金部分由开发商在售房时向个人收取。这样同一栋楼中的所有房屋同时产生利息,同时划拨使用,体现了公平、合理,有利于维修资金统一管理和使用。特别说明
    为了保证同一个项目维修资金交存标准一致,7月1日起《办法》施行后,在取得国有建设用地使用权成交确认书或划拨决定书的土地上建设的房屋,按照新标准交存首期维修资金。也就是说目前在建的项目或是已经取得土地尚未建设的项目,仍按照原来的标准交存维修资金。半岛晨报、海力网记者苏琳  

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