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前房主户口没迁走现房主卖房受阻

海力网 来源:海力网 2017-07-05 09:17:31

几个月前,许先生通过房屋中介出售了一套房屋,买卖双方交易非常顺利,相关手续都办理完毕。可在交房前查户口时,却发现许先生的房子上有前任房主家人的户口没迁走。“我是2004年买的房子,房子买了十多年,前房主根本找不到了。”房屋交易受阻,许先生很闹心。记者调查发现,像许先生遇到的情况确实存在,中介工作人员提醒,买卖房屋一定要注意前房主的户口是否迁出,尤其是买学区房的更要当心。

前房主户口滞留,交易受阻
        2004年,许先生的父母买下了甘井子区丰收路附近的一套房子,许先生说当时交易是通过个人联系的并没有通过正规中介,交易后家人也在房屋上落了户,但并没有发现问题。前不久,许家通过本市的一家房屋中介出售房子,找到了合适的买家后,双方正常交易而且十分顺利。“我们的手续都办完了,买方贷款也都已经下来了,据交易成功只剩下临门一脚了。”许先生说,本以为是板上钉钉的事儿,没想到这“临门一脚”出现了问题。在交房前中介带着买卖双方查询户口时,意外发现在许家的这处房屋上落着一个姓孙的女子的名字。“这个人我们家根本不认识,而且之前确实不知道这回事儿。”许先生说,经过母亲仔细回忆,这个孙某很可能是前任房主的儿媳妇,事情过去十多年,已经联系不上前任房主了。孙某的户口暂时迁不走,房屋交易暂时受阻。

买卖房屋户口问题惹麻烦
        2009年,李女士通过一家中介公司,在西岗区香炉礁附近购买了一套50余平方米的产权房,当时她已经是这个房子的第三位主人了。近日,李女士委托另一家中介公司转让该房。买家看好房子,价格谈好后,却卡在户口问题上。原来,经过去派出所查询,李女士的房子上还挂着上一任房主的户口,而按照相关规定,如果上一任房主未将户口迁出,新房主将无法落户。如果落不上户,这位买家就不会购买李女士的房子了。
        2015年,市民徐女士通过一家中介公司在西岗区新起屯附近看好了一套产权房,并签了合同。当年9月份,上一任房主将房子腾了出来,徐女士付款入住后便开始办理落户事宜。但当徐女士拿着相关材料到辖区派出所落户时,却被告知前前房主的户口没有迁走,因此徐女士不能办理落户。
        近年来,本报曾多次接到过关于二手房买卖过程中因户口迁移问题而产生的纠纷。记者调查发现,部分市民在购买二手房时,更多关注的是房屋本身的质量和手续是否完备,却常常忽略了与房屋紧密联系的户口问题。一旦产生纠纷,处理起来十分麻烦。

买学区房更要注意户口问题
        针对买卖房屋时的户口问题,记者也采访了本市多家房屋中介。一名在房屋中介工作多年的张先生告诉记者,如今在签订房屋买卖合同时,中介在相关购房协议内都会对关于房屋的户口以及物业费,水电煤气费等问题列出单独条款。而且在交房之前,中介都会带着买卖双方去户口所在地查,必须保证原房主户口迁走后能交接房屋。除了户口,在房屋交接前中介还会带着双方检查水电,煤气,取暖费等是否有拖欠的情况。
        张先生说,他也遇到过类似的户口滞留问题,有的买方不在意,房屋交易可以顺利进行。但绝大多数买方对户口问题比较在意,如果卖方不能及时迁出户口,影响房屋交易可能还会承担违约金等赔偿责任。张先生也提醒购房者,在房屋交易前除了房屋的质量外,户口问题一定要查清,避免日后出现麻烦,尤其是买学区房的住户,户口问题滞留会影响孩子入学。

特别提醒

“空挂户口”时常见处理起来挺麻烦
        辽宁槐城律师事务所曹程富律师点评说,二手房买卖过程中碰到这种“空挂户口”的情况,生活中还真不少见。说实在的,事后如果想通过法律途径处理这事还真不是太好处理。
        你说诉至法院吧,许先生如果起诉要求孙女士将户口迁出还不属于法院受理范围。因户籍属于公安机关管理,户口迁出事项属于户籍行政管理范畴,对此法院还无法直接受理。不过如果许先生以孙女士未迁出户口为由,起诉其购买该房时的卖家,要求承担违约责任,法院是可以依法受理并作出判决的,比如判令前任卖家承担相应违约的责任,以此将许先生的损失降到最低。
        所以,为避免再次发生这样的情况,关键还是需要“防患于未然”。
        建议买卖二手房之前,买卖双方一起到公安机关查询交易房屋的户籍情况,提前弄清楚房屋究竟有没有“空挂户口”的情况,避免日后在房屋过户的过程中引发争议。
        实际上,在房屋买卖的过程中,不仅仅会出现许先生所碰到的“空挂户口”的情况,还有其他一些问题值得买卖双方注意。
        1.卖房者本人拒绝将自己的户口迁出房屋
        为避免这样的情况发生,建议在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任,如“若卖方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的,买方享有单方解除权,买方已支付的购房款卖方应全额退还”,以此提高卖房者的违约成本,敦促卖房者严格按照合同履行。一旦出现卖房者延期履行或者不履行的情况,买房人起诉索赔也有依据。
        2.房屋其他户籍登记人(非卖房者本人)原本同意迁出户口后又反悔
        此时,房屋户籍登记人反悔的行为将导致卖房人对买房人构成违约,并需由卖房人承担相应违约责任。所以,为避免这样的情况发生,卖房人与户籍登记人之间最好有书面的约定,约定清楚户籍登记人需何时迁出户口,否则由此造成卖房人损失的,承担相应法律责任。
        半岛晨报、海力网记者孙熳 于雅坤 

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