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恒大规模利润创新高 庞大土储支撑发展“后劲”

海力网 来源:海力网 2017-03-30 10:12:09



3月29日,中国恒大(HK.3333)股价大涨8.93%,领涨香港内房股板块,前一天公布的靓丽年报吸引了众多投资者争相买入。

根据恒大28日公布年报数据,公司总资产达13508.7亿,同比增78.4%,继续保持行业第一;营业收入2114.4亿,同比增58.8%,保持快速增长; 现金余额3043.3亿,同比增85.5%,达上市以来最高水平。

业绩“飘红”固然是股价大涨的主要原因,但更重要的是,越来越多投资者意识到,在房地产行业“强者恒强”的时代,以恒大为代表的超大型房企将迎来前所未有的黄金发展期。

“2017年是行业分水岭,巨头大整合时代揭开序幕”,花旗的研究报告指出。

 

规模与利润双飙升

2016年,恒大无疑是国内房地产行业的明星。公司全年累计实现合约销售额3733.7亿,同比增85.4%,完成3000亿年度目标的124.5%;合约销售面积4469万平,同比增75.2%,成为行业新任“一哥”,将万科拉下宝座。

回看过去几年,恒大发展速度惊人。克而瑞数据显示,2014年-2016年,恒大销售3年复合增长率为54.9%,高于碧桂园(42.8%)、万科(28.7%)、保利地产(18.8%),在龙头房企阵营中位居前列。

强劲的销售增速,推动公司规模实现大幅增长。截至2016年末,恒大总资产达约1.35万亿,增幅达78.4%。2009年上市至今,恒大总资产从631亿大幅增长至约1.35万亿,增长逾20倍。

规模飙升的同时,恒大盈利能力也实现大幅提升。年报数据显示,恒大去年毛利润超594.2亿,同比增幅达58.8%。同时,核心业务利润208亿,同比大增89.2%,创上市以来最高纪录。

尽管近年来房地产行业毛利率呈现持续下滑的势头,但记者注意到,去年恒大毛利率28.1%,与2015年持平,更明显高于万科(19.8%)、碧桂园(21%),在行业处于偏高水平。

 

土地储备远超万科碧桂园

除了经营指标的大幅提升,更令人关注的是,恒大拥有远高于同行的土地储备。公告显示,2016年恒大新增项目213个,新增土地储备面积1.02亿平方米。截至2016年12月31日,恒大共拥有2.29亿平方米土地储备。

记者注意到,截止2016年末,碧桂园土地储备为1.16亿平方米,万科在建项目以及规划项目合计共7278万平方米,中海4881万平方米。以此计算,恒大土地储备几近为三大龙头房企之和。

当然,大量土地储备不可避免推高负债率。年报显示,恒大净负债率为119.8%,在行业处于偏高水平。

一位房地产分析师向记者表示,若将土地增值因素计算在内,恒大的真实负债率并没有那么高。数据显示,截至2016年末,恒大项目土地原值3600.7亿,世邦魏利仕对此估值7005亿,增值3404.3亿。假设按土地增值额扣除土地增税和企业所得税后计算,恒大净负债率将降至66.7%,这显示出其真实负债率并不高。

与此同时,恒大也在进一步优化债务结构。恒大集团董事局副主席夏海钧表示,今年公司会加强对负债的管控,并将大规模偿还永续债,力争今年还掉三分之二,推动负债率进一步下降。

 

行业整合潮下的赢家

随着房地产行业集中度不断提高,“大鱼吃小鱼”几成常态。根据融创中国董事长孙宏斌的预测,行业并购已成为趋势,小公司将不断被大公司收购,小而美的企业很可能变成“小而没”。与此同时,超大型房企将迎来黄金发展期。克而瑞数据显示,2016年前十强房企市场份额提升1.3%,千亿房企大幅增加至12家。

夏海钧表示,中国房地产市场每年的销售规模将维持在10万亿左右,这个数据不会变,改变的是行业集中度。随着企业竞争的优胜劣汰,实力弱的中小房企会被并购,预计今年年底前十强房企集中度将是20%,未来将达到40%,十年后要进入前十强房企最低门槛是4000亿销售。

作为行业龙头的恒大近年来不断加强并购力度,通过多元化方式获取项目。公司于2015年斥资超600亿从新世界、华人置业等港资房企收购15个优质项目。据统计,公司去年新获取的项目中65.7%通过并购二手项目获得。强大的并购能力,是恒大实现高速增长的重要原因之一。

此外,截至去年年末,恒大现金余额为3043亿,远高于同规模房企,同期万科手中的现金仅为870.3亿。充足的现金流不仅确保了公司的稳健经营,更有助于在行业调整期通过并购获取优质项目,进一步扩大市场份额。

“我们预计房地产行业将逐渐进入剩者为王、巨头垄断的时代”,花旗研究报告认为,随着行业集中度的大幅提升,包括恒大在内的龙头房企将进一步扩大市场份额,并享受更加清晰与持续的盈利前景。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[编辑:于晶]