之前散兵游勇式的 “温州炒房团”，如今已在一片弱市中沉寂，继而代之的是“资本＋机构＋专业”新型投资方式。

　　本月10日，温州大型房产中介天浩置业总经理王珍楠透露，在一些开发商资金陷入极度危机时，由炒房资金、民间借贷、实业资金等组成的温州资本，正以“超低折扣价”抄底全国各地楼盘。

　　超低折扣价

　　一位不愿具名的温州资深房产人士说，今年下半年以来，一些开发商资金更加紧张，他们从上海、北京、徐州、太原等地来到温州，寻求民间资金支持。

　　其中一些开发商资金链已濒临崩溃，到了“口干喝卤水”的时候，他们只能和温州民间放贷人联系，希望在短期内获得几千万元甚至上亿元的资金补充。

　　在这时，资金实力比较雄厚，或有投融资平台的温州放贷人，在房产中介机构协助下，开始研究开发商的资金、项目状况。在“可观回报”的前提下，放贷人以月息4%至6%放给开发商，抵押物自然为开发项目。

　　以一个开盘价为10000元/平方米、总价为2亿元的开发楼盘为例，为拿到1亿元的半年期贷款，已失去“议价能力”的开发商，只好答应放贷人月利率5%、房价5折销售的要求。

　　在名义上，该楼盘以10000元/平方米的价格卖给了放贷人。于是，放贷人在亲戚、朋友之间收集身份证，并与之签订一个形式上的“代购协议”，给予亲朋一定数额的红包，顺利通过了有关部门的登记销售。而实际上，开发商则以5000元/平方米的价格“抵押”了该项目。

　　在6个月期限内，开发商如期付息，放贷人坐收每月5%的月息回报；一旦不能如期付息，放贷人实际买到5000元/平方米超低折扣房。即使到期时，房价跌至8000元/平方米，那么放贷人仍有3000元/平方米的市场差价。

　　王珍楠说，在房产投资一片低迷下，半年30%的放贷回报已经非常可观，放贷人也希望开发商到期履约回购。但关键是，拿了高利贷的开发商，无疑等同于吸食毒品，资金链往往都会崩盘，放贷人就成了房屋买主。

　　即便这样，回报率也是非常可观的，房价加上利息仍低于市场价8000元/平方米。王珍楠认为，房价居高不下，是房子难卖的主要原因，一旦低于市场价很多，还是有很多人来抢购的，所以放贷人不怕房子卖不出去。

　　上述资深人士透露，今年他已参与 “抄底”上海等地的几个楼盘，徐州、太原等地几个楼盘也在洽谈中，“其中高出的法定利息部分，已经作价到放贷额里，一切都符合法律规定，交易还是比较安全的。除非楼市崩盘，但这几乎不可能。”

　　为何在温州

　　这位资深人士透露，一些温州放贷人已主动出击，在各地寻找这种投资机会。“预计明年，开发商资金仍将趋紧，届时温州资本将会全力杀入。

　　“确有其事。”中国首家私人钱庄主人、温州方兴担保有限公司董事长方培林也证实，一些担保、投资公司正在“抄底”房价，但至于有多少公司、多少资金参与、已操作多少项目，“这是一个难以统计的数据。”

　　该资深人士说，他今年参与了上海黄浦区某楼盘的操作，开盘价在18000元/平方米左右，折扣价后只有9000元/平方米。“这个放贷人在3天之内，就筹集到了1亿元，解决了开发商资金危机。如果开发商自己售房，即使推出影响最差的低折扣，也不一定达成迅速回笼资金要求。”

　　“议价能力非常强。”在该资深人士看来，具体的折扣视项目而定，一般来说，北京、上海等大中型城市的项目为5-7折；一些地级市项目则只有4折以下。

　　在该人士看来，北京、深圳、济南等地出现的“万人购房团”，因众口难调、实力参差不齐，实质只是一群“纸老虎”。而由“资本＋机构＋专业”组成的温州投资团队才是“真老虎”，他们团结、资金实力强、操作灵活。

　　“这里有炒房团的踪迹。”天浩置业总经理王珍楠认为。

　　2005年以前，他们和成千上万的温州购房者一样，在全国各地投资房产，并在房价高涨中赚的盆满钵满。

　　2005年之后，在宏观调控下，其中一些投资者开始回笼炒房资金，创办担保、投资等中介公司，其中一些公司业务超出了规定范围，聚集社会闲散资金，然后高利息贷给中小企业。期间，一些实业资本、民间游资也纷纷加入高利贷，在获得高额利息同时，也在关注一些实物投资。

　　截至2007年10月末，温州市共有各类担保公司246家，比年初增加123家，其中在市经贸委备案的仅50家。上述资深人士说，包括数量众多的投资、咨询等中介公司，以及散落在民间的投资群体，预计这数量非常大。

　　在2007年房价高涨中，这些温州投资者也在投资房产，并扮演着重要的角色。在今年9月以来，银行信贷力度加大，民间利率面临下降，这时投资者抄底房价的意愿在增强。