2006年初，张先生与某开发商签订了《商品房买卖合同》，合同约定：张先生购买开发商开发的位于沙河口区的商品房一套，房屋套内面积为100平方米，单价为每平方米5000元。但工程完工后，开发商委托某房地产测量事务所对该房屋面积进行实测，其实测面积为106平方米，开发商要求张先生补交超出合同约定面积部分的房款，张先生拒绝交纳，并将开发商告上了法庭。一审法院判决：面积误差3％以内部分的房款由张先生补足，超出部分房款由开发商承担。

    购房者　只认可面积误差3%以内的房款

    张先生的代理律师北京昂道律师事务所大连分所的李冬律师认为，尽管双方签订的合同中对房屋误差面积约定了按产权面积据实结算，但因开发商在隐瞒房屋套内面积的情况下与张先生签订该买卖合同，该合同有显失公平的情况，张先生可以请求变更该合同房屋面积处理的约定。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，由张先生按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担。

    开发商　超出部分应由购房者承担

    而开发商却认为，双方在签订合同时，张先生应当预见合同的后果，并对自己的行为承担相应的义务和责任。

    在该买卖合同中，双方约定了房屋登记面积和合同约定面积的差异处理办法，说明张先生对房屋登记面积与合同约定面积可能存在差异这一事实是能预见的。《解释》第十四条规定，对于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。因此，超出合同约定面积的房款，应由张先生全部承担。

    法院　消费者的利益应特别保护

    一审法院经审理后认为，买卖双方签订的合同对房屋面积误差的处理方式作了明确约定，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则按产权面积据实结算。但是，在商品房买卖合同关系中，因买卖双方对交易房屋所拥有的信息不对称，作为消费者的购房者通常处于弱势地位，开发商明显处于优势地位，故对于消费者权益应当加以特别保护。购房者基于对开发商的信任而约定了房屋面积差异的处理方式，并不排斥享有对于相关信息的知情选择。当房屋产权面积与合同约定面积的差值超过了合理范围（即《解释》认定的3%），可以认定其损害了购房者的利益。

    法院随后做出了一审判决，张先生应严格遵守合同约定，支付开发商超出合同面积部分的房款，即面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款，由张先生按照约定的价格补足。根据合同法的规定，开发商应当对张先生的利益损失做适当补偿，即超出面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款，由开发商自己承担。（记者王磊）