春节过后，外地来连打工人员陆续增多，本市房屋租赁市场逐渐走出寒冬，重新变得活跃起来。然而，根据往年曾出现过的相关案例表明，在房屋租赁过程中，涉及合同、房屋归属等多种问题仍是对租房人困扰最大的方面。因此，记者近日特邀辽宁青松律师事务所的于振杰律师，就租房过程中需要注意的事项，结合相关案例加以解读。

　　案例1“二房东”玩消失 大房东来撵人

　　王某是刚从大连交通大学毕业的学生，2007年7月，王某通过街边广告相中一处房子。该房子总面积200多平方米，被房主分隔成12间出租，住满了学生。出租方称房租每月380元。王某和对方签订了一年的租赁合同。2008年1月末，王某打电话发现出租方的电话已停机。这时，真正的房东拿着房证找上门来。房东称“二房东”和他签订了两年租赁合同，但是两年的租金也没全付清。房东告诉王某等人，要么向房东交房租继续住下去，要么即刻搬走，至于以前交的租房押金等钱，他不负责。王某很气愤，却不知所措。

　　[律师说法]

　　如果“二房东”和“大房东”签订的租赁合同期限和缴纳的房租超过承租方的租赁期限，则学生们有权居住至合同期满；如果“二房东”违反他和“大房东”的合同约定，如拖欠“大房东”的房租超过约定的期限，“大房东”有权利收回房屋，则承租房屋的应当和“大房东”重新签订租赁合同。至于二房东恶意侵占承租方房屋租金一事，承租方可以另行向人民法院提起诉讼要求“二房东”返还。

　　案例2 漏雨房没人修 数千斤黄豆受潮

　　张某租用赵某位于甘井子区辛寨子镇的房屋（平房）加工豆制品，2007年3月4日的暴风雪将房上的瓦片掀走，造成房屋漏雨。张某多次找赵某维修未果，致使张某数千斤黄豆受潮变霉，损失5000多元。张某自己维修房屋，共花费4000多元。张某提议赵某赔偿损失，但赵某称属于自然灾害，不予以赔偿。

　　[律师说法]

　　根据民法通则的规定，房屋出租方应当承担房屋的维护维修。张某租用的房屋是因为自然灾害造成的，但房屋的所有权属于赵某，赵某应当承担造成的风险损失。所以，张某有权要求赵某赔偿。

　　案例3 不再续租房屋 被逼三天内走人

　　李某是刚毕业的大学生，利用沙河口区的扶持政策贷款3万元在绿波小区租了一间一楼的房屋开办自己的小公司。租房时双方约定租赁期6个月，至2008年3月31日时止，并约定如到期续租房屋，需在2008年1月1日前交纳下半年的房租。2008年1月1日，李某表示不打算再续租房屋。房主赶来后告知李某，必须三日内搬离该房屋，剩余的房租不退还。

　　[律师说法]

　　双方约定的租赁期为6个月，并且李某向房东足额交纳了6个月的房租。因此李某对该房屋的使用权应该到2008年3月31日。李某没有继续交纳房租，视为李某到期后不再续租。但李某也有权利继续租住到2008年3月31日。房主应当允许李某租住或者退还剩余房租并承担李某因此产生的损失。

　　◆如果是房东直接出租房屋，租房的时候应该查看出租方的房证，身份证明，并签订租房合同，明确租赁期限和价款以及缴纳房租的日期，最好能够明确约定违约责任，保留好交款收据。

　　◆如果是转租房屋，需查看房主与转租方的租赁合同以及房主允许其转租的证明，要看清转租方原合同的租赁期限以及房租的缴纳情况，然后在转租方原合同的租赁期限内签订租房合同。

　　◆如果涉及出现房东违反约定，扣留抵押金或者提前收回房屋，或者转租方提前预收抵押金到期后拒不返还的情况，租房者可以起诉到房屋所在地的人民法院，这需要租房者保留好证据。（记者王磊）